Reinigungsvertrag: Muster, Kündigung, Preisanpassung

Noch kein Angebot? Erst Leistungsverzeichnis und Preis

Erfasse zuerst Räume, Flächen, Arbeiten und Häufigkeit im Leistungsverzeichnis und kalkuliere daraus deinen Monatspreis mit deinem Stundenverrechnungssatz. Leistungsumfang und Preis überträgst du dann ins Angebot und von dort in den Vertrag.

Der Preis lässt sich so je Bereich aufschlüsseln: Fläche geteilt durch den Leistungswert ergibt die Zeit je Reinigung, mal Termine im Monat mal Stundensatz den Preis. Das Beispiel ist die fiktive Kanzlei aus dem Musterangebot, dreimal pro Woche, 34,10 € je Stunde:

Termine im Monat: 3 Termine pro Woche × 4,35 Wochen = 13,05. Die 4,35 Wochen sind der Monatsdurchschnitt übers Jahr, mit dem auch der Kalkulationsrechner und Facento rechnen.

Auf kleinen Bildschirmen: Tabelle seitlich schieben.

Nimmt die Kanzlei das Angebot an, steht im Vertragskopf:

Angebot

Nr. 2026-014 vom 6. November 2026

Objekt

Kanzleiräume, Hauptstraße 12, 12345 Musterstadt

Beginn

1. Dezember 2026

Monatspreis ohne Umsatzsteuer

845,51 €

Lohnanteil am Monatspreis

73,31 %

Fiktive Angaben. Leistungswerte, Stundensatz und Lohnanteil sind Modellannahmen aus der Beispielrechnung; Anfahrt ist nicht enthalten, und wie im Musterangebot gilt keine Mindestzeit je Reinigung. Wie die Werte entstehen, steht unter So entsteht der Preis.

So füllst du den Vertrag aus

1. Angebot zuordnen.Trag Nummer und Datum der Angebotsfassung ein, auf die sich der Vertrag beziehen soll. Ist das Angebot bereits angenommen, verwende genau diese Fassung. Änderungen vor der Unterschrift hältst du in einer neuen Fassung fest.
2. Vertragskopf ausfüllen.Parteien mit Ansprechpersonen, Objekt, Beginn, den Monatspreis aus dieser Angebotsfassung und den Lohnanteil aus deiner Kalkulation für die Preisanpassung.
3. Anlage 1 Leistungsverzeichnis.Je Bereich Fläche, Arbeiten, Häufigkeit, Zeitfenster, wer das Material stellt und was nicht enthalten ist. Es entscheidet, was der Monatspreis abdeckt; das Beispiel der Kanzlei steht unter der Liste.
4. Vorschläge im Mustertext prüfen.Material in § 2, Laufzeit und Frist in § 6, Vertretung in § 7, Betriebsferien in § 8.
5. Anlagen 2 und 3 bereitlegen.Die Schlüsselquittung füllt ihr bei der Übergabe aus, das Qualitätsprotokoll ab der ersten Begehung.
6. Unterschreiben und aufbewahren.Schick deinem Kunden den ausgefüllten Vertrag mit allen Anlagen, lass beide Seiten unterschreiben und gib jeder Seite dieselbe vollständige Fassung. Lege die unterschriebene Fassung mit allen Anlagen als PDF an einem Ort ab, den du vom Büro und vom Handy aus erreichst. Spätere Änderungen kennzeichnest du mit dem Datum, ab dem sie gelten.

Ersetze die beiden Beispielzeilen durch die Bereiche deines Objekts.

Welche Arbeiten je Raum üblich sind und was ausdrücklich nicht dazugehört, zeigen das Leistungsverzeichnis am 600-m²-Beispiel und die Ausschlüsse der Unterhaltsreinigung.

Was in den Reinigungsvertrag gehört

Für einen Dauerauftrag wie die Unterhaltsreinigung, mit Monatspreis und festen Reinigungstagen, brauchst du einen Vertrag mit Laufzeit und Kündigung. Bei einem Einzelauftrag wie einer Grund-, Bauend- oder Sonderreinigung hältst du Leistung, Termin, Ausgangszustand und Preis im Angebot fest (Grundreinigung kalkulieren). Die folgenden Musterklauseln sind auf die laufende Unterhaltsreinigung zugeschnitten.

Das Muster für den Dauerauftrag regelt diese 12 Punkte. Die rechte Spalte führt zum Paragrafen im Mustertext.

Vor der Unterschrift prüfen

• Nennen Vertragskopf und Angebot dieselbe Fassung und denselben Monatspreis?
• Sind alle Felder im Vertragskopf ausgefüllt, auch Ansprechpersonen und Lohnanteil?
• Liegen alle Anlagen bei, und hat jeder Bereich im Leistungsverzeichnis Fläche, Arbeiten, Häufigkeit, Zeitfenster und Materialzuständigkeit?

Mustertext Reinigungsvertrag

Die 12 Paragrafen passen für eine laufende Unterhaltsreinigung bei Gewerbekunden. Zahlen wie 12 Monate, drei Monate, 14 Tage, zehn Ferientage oder vierteljährliche Begehungen sind Vorschläge, die du für deinen Auftrag festlegst. Vertragskopf, Unterschriften und die drei Anlagen stehen in der Vorlage zum Download; sie öffnet sich in Word, LibreOffice und Pages.

1. § 1 Leistung

   (1) Grundlage ist das vom Auftraggeber angenommene Angebot in der im Vertragskopf genannten Fassung. Der Auftragnehmer reinigt das Objekt nach dem Leistungsverzeichnis in Anlage 1; es nennt je Bereich Fläche, Arbeiten, Häufigkeit, Zeitfenster und was nicht enthalten ist.

   (2) Arbeiten außerhalb des Leistungsverzeichnisses führt der Auftragnehmer nur aus, wenn der Auftraggeber sie vorher in Textform mit Preis beauftragt hat.

2. § 2 Reinigungsmittel, Geräte und Verbrauchsmaterial

   (1) Reinigungsmittel, Geräte und Maschinen stellt der Auftragnehmer; sie sind im Monatspreis enthalten.

   (2) Verbrauchsmaterial wie Toilettenpapier, Handtuchpapier, Seife und Müllbeutel stellt der Auftraggeber. Der Auftragnehmer füllt es nach und meldet dem Auftraggeber rechtzeitig, was nachbestellt werden muss. Abweichungen stehen in Anlage 1.

3. § 3 Änderung der Leistung

   (1) Ändern sich Flächen, Nutzung oder Häufigkeit, passen die Parteien Leistungsverzeichnis und Monatspreis in Textform an. Die neue Fassung gilt ab dem darin genannten Datum.

   (2) Bis zur Einigung gilt der bisherige Leistungsumfang zum bisherigen Preis.

4. § 4 Vergütung

   (1) Der Auftraggeber zahlt den Monatspreis aus dem Vertragskopf zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Der Auftragnehmer stellt ihn monatlich in Rechnung. Der Auftraggeber überweist den Rechnungsbetrag innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Rechnung auf das in der Rechnung genannte Konto.

   (2) Der Monatspreis ist ein Durchschnitt über das Jahr. Fällt eine Reinigung auf einen gesetzlichen Feiertag, mindert das den Monatspreis nicht.

5. § 5 Preisanpassung bei Änderung des Tariflohns

   (1) Der Lohnanteil am Monatspreis steht im Vertragskopf. Ändert sich der Stundenlohn der Lohngruppe 1 nach dem jeweils geltenden Mindestlohn-Tarifvertrag für die gewerblichen Beschäftigten in der Gebäudereinigung, ändert sich dieser Anteil im selben Verhältnis. Der übrige Teil des Monatspreises bleibt unverändert.

   (2) Der Auftragnehmer teilt den neuen Monatspreis mit Rechenweg in Textform mit. Er gilt ab dem Monat, in dem der neue Lohn gilt, frühestens ab dem Monat nach Zugang der Mitteilung. Sinkt der Lohn, sinkt der Preis nach derselben Rechnung.

6. § 6 Laufzeit und Kündigung

   (1) Der Vertrag beginnt am Datum im Vertragskopf und läuft zunächst 12 Monate. Danach läuft er unbefristet weiter und kann von beiden Seiten mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden, erstmals zum Ende der ersten 12 Monate.

   (2) Die Kündigung bedarf der Textform. Das Recht beider Seiten zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.

7. § 7 Personal und Vertretung

   (1) Der Auftragnehmer wählt die eingesetzten Kräfte aus und erteilt ihnen die Arbeitsanweisungen. Wünsche und Hinweise richtet der Auftraggeber an die Ansprechperson des Auftragnehmers aus dem Vertragskopf.

   (2) Fällt eine Kraft durch Krankheit oder Urlaub aus, setzt der Auftragnehmer eine eingewiesene Vertretung ein. Braucht die Vertretung einen eigenen Zugang, nennt er dem Auftraggeber vorher ihren Namen.

   (3) Die eingesetzten Kräfte behandeln Unterlagen und Informationen aus dem Objekt vertraulich.

8. § 8 Betriebsferien und fehlender Zugang

   (1) Betriebsferien und Schließtage teilt der Auftraggeber mindestens zwei Wochen vorher in Textform mit. Entfallen dadurch Reinigungen an bis zu zehn Arbeitstagen im Vertragsjahr, bleibt der Monatspreis unverändert; für jeden weiteren Tag verringert er sich um den Anteil der entfallenen Reinigung.

   (2) Kann eine Reinigung nicht stattfinden, weil der vereinbarte Zugang fehlt, bleibt der Monatspreis unverändert. Eine Nachholung führt der Auftragnehmer auf Wunsch gegen gesonderte Vergütung aus.

9. § 9 Qualitätskontrolle

   (1) Die Ansprechpersonen beider Seiten begehen das Objekt im ersten Vertragsmonat gemeinsam und danach vierteljährlich. Geprüft wird nach dem Leistungsverzeichnis.

   (2) Feststellungen halten beide im Qualitätsprotokoll (Anlage 3) fest: Bereich, Feststellung, Frist zur Nachreinigung und Erledigung.

10. § 10 Mängel

    (1) Der Auftraggeber meldet Mängel der Reinigung unverzüglich der Ansprechperson des Auftragnehmers, möglichst mit Foto, und gibt Gelegenheit zur Nachreinigung innerhalb einer angemessenen Frist. Eine telefonische Meldung genügt.

    (2) Im Übrigen gelten die gesetzlichen Mängelrechte.

11. § 11 Schlüssel und Zugang

    (1) Schlüssel, Karten und Alarmcodes übergibt der Auftraggeber gegen Quittung (Anlage 2) mit Anzahl und Schlüsselnummern. Der Auftragnehmer fertigt keine Kopien an und gibt sie nur an die im Objekt eingesetzten Kräfte weiter.

    (2) Einen Verlust meldet der Auftragnehmer unverzüglich. Bei Vertragsende gibt er alle Schlüssel innerhalb von fünf Werktagen gegen Quittung zurück.

12. § 12 Haftung und Versicherung

    (1) Der Auftragnehmer haftet nach den gesetzlichen Vorschriften. Er unterhält eine Betriebshaftpflichtversicherung, die Schäden an den zu reinigenden Sachen (Tätigkeitsschäden) und den Verlust überlassener Schlüssel einschließt, und weist sie auf Verlangen nach.

Mustervertrag herunterladen (.rtf)Mustertext kopieren

Der Mustertext ist eine Arbeitshilfe von Facento, keine Rechtsberatung. Für Verträge mit Verbrauchern, öffentlichen Auftraggebern oder eigenen Bedingungen des Kunden lässt du ihn prüfen.

Vor dem ersten Einsatz klären

Mit deinem Kunden: In welchen Räumen liegen Akten, Patientenunterlagen oder offene Bildschirme, und gibt es Behälter für vertrauliche Unterlagen, die deine Kräfte nicht leeren? Solche Räume und Ausnahmen trägst du ins Leistungsverzeichnis ein; zur Vertraulichkeit verpflichtet § 7.

Für deine Kraft: das Leistungsverzeichnis des Objekts, Zeitfenster, Zugang und Alarmcode, wo das Material steht, die Ansprechperson beim Kunden und an wen sie Mängel und Schäden meldet.

Warum laufende Gebäudereinigung regelmäßig als Werkvertrag gilt

Ein Gebäudereinigungsvertrag ist nach der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte regelmäßig ein Werkvertrag. Der Betrieb schuldet die Sauberkeit der Räume mit Personal, das er selbst aussucht, ohne Weisungen des Auftraggebers; eine vereinbarte Stundenzahl gehört typischerweise nicht zu den Hauptpflichten (OLG Hamm, Urteil vom 19.04.2024, 12 U 9/23, Rn. 10).

Was das für Mängel heißt, zeigt der entschiedene Fall: Die Auftraggeberin hatte die Vergütung gekürzt, ohne dem Reinigungsbetrieb eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen, und musste die restlichen 14.075,28 € zahlen. Eine Mängelmeldung sei auch bei einer Reinigung möglich und zumutbar, notfalls per Telefon (Rn. 33 bis 38). Das Gesetz kennt Ausnahmen, in denen die Frist entbehrlich ist, etwa wenn der Betrieb die Nachbesserung verweigert, sie fehlschlägt oder dem Kunden unzumutbar ist (§ 636 BGB, § 638 BGB). Das Muster regelt deshalb, wie und bei wem Mängel gemeldet werden (§ 10), und lässt die gesetzlichen Mängelrechte im Übrigen unberührt.

Weil du die Anweisungen gibst, laufen Wünsche des Kunden über deine Ansprechperson und nicht direkt an die Kraft im Objekt (§ 7). Beim Werkvertrag kann der Besteller außerdem nach § 648 BGB jederzeit kündigen. Du behältst dann die vereinbarte Vergütung, musst dir aber ersparte Aufwendungen sowie anderweitigen oder böswillig unterlassenen Erwerb anrechnen lassen.

Laufzeit und Kündigung

Das Muster sieht zunächst 12 Monate Laufzeit vor, danach drei Monate Kündigungsfrist zum Monatsende; die Kündigung braucht Textform, eine E-Mail genügt. Die Tabelle stellt zwei Alternativen daneben, darunter folgt ein Beispiel zur Fristberechnung.

Kündigung aus wichtigem Grund bleibt immer möglich: Nach § 648a Abs. 1 BGB können beide Seiten ohne Frist kündigen, wenn die Fortsetzung unter Abwägung aller Umstände nicht zumutbar ist. Ob ein Grund reicht, entscheidet der Einzelfall.

Kündigungstermin bestimmen: Nach dem Muster beginnt der Vertrag zum Beispiel am 1. April 2027; die ersten 12 Monate enden am 31. März 2028. Zu diesem Termin muss die Kündigung spätestens am 31. Dezember 2027 zugehen. Geht sie später zu, etwa am 15. Mai 2028, endet der Vertrag drei Monate später zum nächsten Monatsende, am 31. August 2028. Das Kündigungsschreiben nennt Vertrag, Objekt und diesen Termin und bittet um Abstimmung der Schlüsselrückgabe nach § 11.

Privatkunden und Hausverwaltungen: Ist dein Kunde Verbraucher, sind vorformulierte Klauseln mit mehr als zwei Jahren Erstlaufzeit, einer Kündigungsfrist über einen Monat vor Ablauf oder einer stillschweigenden Verlängerung über die unbestimmte Zeit mit Monatsfrist hinaus unwirksam (§ 309 Nr. 9 BGB). Gegenüber Unternehmen gilt diese Liste nicht direkt (§ 310 Abs. 1 BGB). Bei einer Wohnanlage prüfst du deshalb vorher, wer dein Vertragspartner ist.

Leistungsänderung: mehr Fläche, anderer Turnus

Kommt eine Etage dazu oder sollen die Toiletten fünfmal statt dreimal pro Woche gereinigt werden, ändert sich die Arbeitszeit und damit dein Preis. Eine Änderung des Vertrags braucht die Zustimmung beider Seiten (§ 311 Abs. 1 BGB); bis dahin gilt der alte Umfang zum alten Preis. Halte deshalb jede Änderung als neue Fassung von Leistungsverzeichnis und Monatspreis in Textform fest, mit dem Datum, ab dem sie gilt (§ 3).

Was eine scheinbar kleine Zusatzaufgabe im Jahr kostet, rechnet das Beispiel mit zwei zusätzlichen Papierkorb-Runden vor: 26 Stunden im Jahr, bei 34,10 € Stundensatz 73,88 € mehr im Monat. Einmalige Arbeiten wie eine Grundreinigung vereinbarst du als eigenen Auftrag mit eigenem Preis (Grundreinigung kalkulieren).

Schlüssel, Zugang und Haftung

Den Verlust eines Schlüssels zahlt deine Betriebshaftpflicht nur, wenn die Police ihn einschließt. In den Musterbedingungen des Versichererverbands deckt die Versicherung dann den Austausch von Schlössern und Schließanlagen, ein Notschloss und eine Objektbewachung für eine begrenzte Zahl von Tagen (AVB BHV, Ziffer A1-6.4.1). Schäden an den Sachen, die du reinigst, etwa ein verkratzter Boden durch ein falsches Pad, sind Tätigkeitsschäden und ebenfalls nur versichert, wenn die Police sie einschließt (Ziffer A1-6.7). Welche Versicherungen ein Reinigungsbetrieb sonst braucht, steht unter Reinigungsfirma gründen.

Das Muster enthält keine Haftungsbeschränkung. Prüfe, ob deine Police Tätigkeitsschäden und Schlüsselverlust einschließt. Eine vorformulierte Klausel, die die Haftung einseitig begrenzt, misst ein Gericht an § 307 BGB.

Preisanpassung, wenn der Tariflohn steigt

Ohne Klausel kannst du den Preis während der Laufzeit nur erhöhen, wenn dein Kunde zustimmt (§ 311 Abs. 1 BGB). Sagt er nein, bleibt dir die Kündigung zum nächsten möglichen Termin. § 5 des Musters legt den Rechenweg und den frühesten Monat fest, ab dem der neue Preis gilt. Deine Mitteilung nennt die Berechnung, den neuen Monatspreis und den Beginn.

Nur den Lohnanteil anpassen

Das Preisklauselgesetz verbietet, einen Preis automatisch an fremde Preise oder Werte zu koppeln. Ausgenommen sind unter anderem Kostenelementeklauseln, und zwar nach dem Wortlaut nur, soweit die Kosten deine Selbstkosten für die Leistung unmittelbar beeinflussen (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 PrKG). Für einen Betrieb mit Angestellten ist das der Lohn. Material, Fahrzeug und Gewinn verändert eine Tariferhöhung nicht automatisch. Das Muster passt deshalb nur den Lohnanteil an:

Deinen Lohnanteil liest du aus deiner Kalkulation. Im Beispiel zum Stundenverrechnungssatz kosten Lohn und Arbeitgeberkosten 37.500 € im Jahr für 1.500 produktive Stunden, also 25,00 € je Stunde, bei einem Stundensatz von 34,10 €. Für die Kanzlei sind das 73,31 % ihres Monatspreises von 845,51 €. Die Klausel muss außerdem klar und verständlich sein (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nenn deshalb den Lohnanteil als Zahl, den Lohn, auf den sich die Klausel bezieht, und dass der Preis auch sinkt, wenn der Lohn sinkt (§ 5).

Rechenbeispiel: die Kanzlei bei 50 Cent mehr Tariflohn

Heute beträgt der Mindestlohn der Lohngruppe 1 15,00 € je Stunde (TV Mindestlohn, § 2). Angenommen, er steigt auf 15,50 € (Beispielwert, kein Tarifergebnis), das sind 3,33 % mehr:

Gerechnet wird mit ungerundeten Werten; Prozentwerte sind zur Anzeige gerundet.

Die Formel „alter Preis × neuer Lohn ÷ alter Lohn“ hebt auch Material und Gewinn um die volle Lohnsteigerung an. Das sind im Beispiel 7,52 € mehr pro Monat als bei einer Anpassung ausschließlich des Lohnanteils.

Ohne Angestellte zahlst du keinen Tariflohn. Ob eine Lohnklausel dann noch unter die Ausnahme für Kostenelemente fällt, ist zweifelhaft. Alternativ vereinbarst du für jedes Vertragsjahr einen festen Monatspreis, ohne automatische Kopplung an den Tariflohn.

Deinen neuen Monatspreis ausrechnen

Die Eingaben bleiben in deinem Browser. Beschäftigst du Kräfte in verschiedenen Lohngruppen, etwa Lohngruppe 6 für die Glasreinigung, rechnest du je Lohngruppe mit ihrem Anteil.

Das Schreiben an deinen Kunden

Schick die Anpassung, wenn die neuen Löhne feststehen; für 2027 gab es Stand 9. November 2026 noch keinen Tarifabschluss (Handwerksblatt). Die geltenden Beträge stehen beim Tariflohn Gebäudereinigung. Den Beginn bestimmt § 5: der Monat, ab dem der neue Lohn gilt, aber frühestens der Monat nach Zugang deines Schreibens. Geht das Schreiben am 1. Dezember 2026 zu und gilt der neue Lohn ab Januar 2027, gilt der neue Preis ab Januar 2027; geht es erst am 10. Januar 2027 zu, ab Februar.

Betreff: Preisanpassung nach § 5 des Reinigungsvertrags

Guten Tag,

der Stundenlohn der Lohngruppe 1 in der Gebäudereinigung steigt von 15,00 € auf 15,50 €, das sind 3,33 % mehr.

Nach § 5 unseres Reinigungsvertrags folgt der Lohnanteil von 73,31 % des Monatspreises dieser Änderung; der übrige Teil bleibt gleich:
845,51 € × (1 + 73,31 % × (15,50 ÷ 15,00 − 1)) = 866,17 €

Der neue Monatspreis beträgt 866,17 € ohne Umsatzsteuer, 20,66 € mehr als bisher. Er gilt ab Januar 2027. Leistungsumfang und Reinigungszeiten bleiben unverändert.

Mit freundlichen Grüßen

Angebot und Unterschrift in Facento

In Facento entsteht das Angebot mit Leistungsverzeichnis aus der Objektaufnahme und deiner Kalkulation. Du verschickst es als PDF per Mail; dein Kunde unterschreibt online über einen Link, auch am Handy, und der Status springt auf „Angenommen“.

Ändert sich der Preis oder der Umfang, erstellst du eine neue Angebotsversion; verschickte Versionen bleiben unverändert erhalten. Den Ablauf zeigt So funktioniert Facento.

Weitere Fragen zum Reinigungsvertrag

Quellen

Redaktion Facento, Stand 9. November 2026. Monatspreis und Lohnanteil im Rechenbeispiel sowie der Eintrag im Leistungsverzeichnis sind Beispielwerte; der Lohnanteil stammt aus dem fiktiven Betrieb der Seite zum Stundenverrechnungssatz.

• OLG Hamm, Urteil vom 19.04.2024, 12 U 9/23: Gebäudereinigungsvertrag als Werkvertrag (Rn. 10), Minderung ohne Frist zur Mängelbeseitigung abgelehnt, Meldung auch telefonisch zumutbar (Rn. 32 bis 38).
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 125 (Formmangel), § 307 (Inhaltskontrolle, Transparenz), § 309 Nr. 9 (Laufzeit bei Verbrauchern), § 310 Abs. 1 (Verträge mit Unternehmern), § 311 Abs. 1 (Vertragsänderung), § 636 und § 638 (Fristsetzung, Minderung), § 631 (Werkvertrag), § 648 (Kündigungsrecht des Bestellers), § 648a (Kündigung aus wichtigem Grund).
• Preisklauselgesetz, § 1: Preisklauselverbot und Ausnahmen.
• Tarifvertrag zur Regelung der Mindestlöhne für gewerbliche Arbeitnehmer in der Gebäudereinigung, § 2: Mindestlöhne 2025 und 2026.
• Handwerksblatt: Gebäudereiniger, dritte Tarifverhandlung endet ergebnislos, abgerufen 9. November 2026.
• GDV: Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Betriebs- und Berufshaftpflichtversicherung (AVB BHV), Ziffern A1-6.4.1 (Schlüssel) und A1-6.7 (Tätigkeitsschäden), unverbindliche Musterbedingungen.

Weiter im Ablauf: Abrechnung nach dem unterschriebenen Vertrag.