Was ist Unterhaltsreinigung?
Unterhaltsreinigung ist die Reinigung, die sich in festen Abständen wiederholt, zum Beispiel Büros dreimal pro Woche und Toiletten jeden Arbeitstag. Sie entfernt den Schmutz aus der normalen Nutzung eines Gebäudes; Glasreinigung, Grund- und Sonderreinigung gehören nicht dazu und werden gesondert vereinbart.
Die Definition aus Ausschreibungen
Die Ausschreibungsvorlage Unterhaltsreinigung definiert sie als „sich wiederholende Reinigungsarbeiten nach festgelegten Zeitabständen“ (Version 04, S. 13). Öffentliche Auftraggeber übernehmen diese Begriffe in ihre Vergabeunterlagen. Die Gemeinde Egelsbach ergänzt, was enthalten ist: der Schmutz, der bei der üblichen Nutzung des Objekts entsteht. Was sich mit den Mitteln der Unterhaltsreinigung nicht entfernen lässt oder außergewöhnlich stark ist, fällt unter Sonderreinigung (Definitionen der Leistungsarten, S. 3).
Das Karlsruher Institut für Technologie nennt für seine eigene Gebäudereinigung „1 bis 5 mal in der Woche“ und schließt Glas- und Rahmenreinigung sowie Grund- und Zwischenreinigung ausdrücklich aus (KIT, S. 1).
Für dich als Betrieb heißt das: Der Monatspreis eines Unterhaltsvertrags deckt nur die vereinbarten, wiederkehrenden Arbeiten. Weitere Leistungen vereinbarst du als eigene Position im Vertrag oder als Zusatzauftrag mit gesondertem Preis. Wie du den Preis für den Vertrag ermittelst, zeigt die Übersicht Kalkulation in der Gebäudereinigung.
Vollreinigung und Sichtreinigung
Innerhalb der Unterhaltsreinigung unterscheiden Leistungsverzeichnisse oft zwei Stufen. Bei der Vollreinigung arbeitet die Kraft alle Punkte ab, die für den Raum festgelegt sind. Bei der Sichtreinigung entfernt sie nur deutlich sichtbaren Schmutz, etwa einen einzelnen Kaffeefleck auf dem Schreibtisch, und leert die Abfallbehälter (Egelsbach, S. 5; KIT, S. 2). Eine Sichtreinigung kann deshalb weniger Zeit brauchen als eine Vollreinigung; bei starker Verschmutzung kann ihr Umfang laut KIT aber dem einer Vollreinigung entsprechen.
Was gehört dazu? Leistungen und Turnus je Raum
Die Tabelle zeigt typische Arbeiten je Raum, die Standardintervalle des KIT pro Woche und was üblicherweise nicht im Monatspreis steckt. Das KIT ist eine Hochschule mit Büros, Laboren und Hörsälen; für eine Arztpraxis oder Kita legst du die Werte mit deinem Kunden neu fest.
Auf kleinen Bildschirmen: Tabelle seitlich schieben.
| Raum | Typische Arbeiten | Vollpro Woche | Sichtpro Woche | Nicht im Monatspreis |
|---|---|---|---|---|
| Büro | Papierkörbe leeren, Boden saugen oder feucht wischen, freigeräumte Tischflächen und Fensterbänke abwischen, Griffbereich von Türen und Lichtschaltern | 1× | 4× | Unterlagen und Bildschirme bewegen, Fenster, Teppich-Tiefenreinigung |
| Besprechungsraum | Tische und Stühle abwischen, Boden reinigen, Abfall leeren | Campus Nord 1×, Campus Süd 5× | Campus Nord 4× | Geschirr spülen, Bewirtung abräumen |
| Teeküche, Sozialraum | Arbeitsflächen, Spüle und Gerätefronten reinigen, Tische abwischen, Boden nass wischen, Abfall leeren | 2× | 3× | Kühlschrank innen, Geschirr spülen, Spülmaschine ausräumen |
| Flur, Eingang | Boden saugen oder wischen, Sauberlaufmatten absaugen, Glastüren im Griffbereich | 2× | 3× | Glasflächen und Rahmen komplett, Absatzstriche entfernen |
| WC, Toilettenvorraum | WC, Urinale, Waschbecken, Armaturen, Spiegel und Fliesen im Spritzbereich reinigen, Boden nass wischen, Hygieneartikel nachfüllen | 5× | entfällt | Verbrauchsmaterial bezahlen (Papier, Seife), Rohrverstopfung |
| Duschen, Umkleiden | Duschwände und Armaturen entkalken, Boden nass reinigen, Bänke abwischen | 5× | entfällt | Fugen sanieren, Schimmel entfernen |
| Treppenhaus | Stufen und Podeste kehren oder wischen, Handlauf und Geländer abwischen | 2× | 3× | Treppenhausfenster, Spinnweben über 3 m |
| Aufzug | Boden, Wände, Spiegel und Bedientableau reinigen | 2× | 3× | Aufzugsschacht, Türlaufschienen |
Quelle der Intervalle: KIT, Erklärung zu Fachbegriffen, S. 2; Abfall wird dort in allen Räumen außer dem Aufzug fünfmal pro Woche entsorgt. Arbeiten und Ausschlüsse sind typische Inhalte, die wir zusammengestellt haben; „Spinnweben über 3 m“ und die Innenreinigung von Kühlschränken ordnet die Ausschreibungsvorlage (S. 14) der Sonderreinigung zu.
Turnus: Häufigkeit je Raum, nicht je Gebäude
Der Turnus sagt, wie oft eine Fläche gereinigt wird. Schreib ihn je Raum ins Angebot, denn er bestimmt deine Arbeitszeit genauso wie die Fläche. Ein fiktives Beispiel mit 200 m² Büro und 30 m² WC:
Alles 5× pro Woche: (200 m² + 30 m²) × 5 = 1.150 m² Reinigungsfläche pro Woche
Büro 3×, WC 5×: 200 m² × 3 + 30 m² × 5 = 750 m² pro Woche
Rechnest du das ganze Objekt mit dem häufigsten Turnus, kalkulierst du im Beispiel gut die Hälfte mehr Fläche, als der Kunde bestellt hat, und dein Angebot ist zu teuer. Rechnest du alles mit dem seltensten, fehlt dir die Zeit für die Toiletten. Seltenere Arbeiten wie Heizkörper abwischen oder Türen komplett reinigen stehen mit eigenem Turnus im Verzeichnis, zum Beispiel „monatlich“.
Wie aus Fläche, Turnus und Leistungswert die Stunden und der Monatspreis werden, rechnet das vollständige Beispiel zur Unterhaltsreinigung für ein 600-m²-Objekt durch. Die Flächenleistung je Stunde findest du bei den Leistungswerten. Laut RAL-Gütegemeinschaft sinkt der Leistungswert, je mehr Arbeiten in einem Raum anfallen (Merkblatt, S. 4).
Abgrenzung zu Grund-, Sonder- und Glasreinigung
So unterscheiden sich Unterhalts-, Grund-, Sonder- und Glasreinigung. Definitionen nach der Ausschreibungsvorlage (S. 12 bis 14) und Egelsbach (S. 2 bis 5).
| Leistungsart | Was sie leistet | Wie oft | Im Vertrag |
|---|---|---|---|
| Unterhaltsreinigung | Entfernt den Schmutz aus der üblichen Nutzung | in festen Abständen, z. B. 1- bis 5-mal pro Woche | Dauerauftrag mit Monatspreis |
| Sichtreinigung | Nur deutlich sichtbarer Schmutz, punktuell, als Teilleistung zwischen zwei Vollreinigungen | an den Tagen ohne Vollreinigung | Teil der Unterhaltsreinigung, im Leistungsverzeichnis je Raum benennen |
| Zwischenreinigung | Intensivreinigung von Böden gegen Laufstraßen; schiebt die Grundreinigung hinaus | nach Bedarf | eigene Position mit Termin oder als Einzelauftrag |
| Grundreinigung | Entfernt haftenden Schmutz und abgenutzte Pflegefilme, oft mit Einpflege | in größeren Abständen | eigene Position oder Einzelauftrag |
| Sonderreinigung | Außergewöhnlicher Schmutz: Graffiti, Kaugummi, Filzstift, Absatzstriche, Klebereste | bei Bedarf | Einzelauftrag |
| Glasreinigung | Fenster, Glasflächen und Rahmen, innen und außen | nach Vereinbarung, z. B. 4× im Jahr | eigene Position mit eigenem Turnus |
| Bauendreinigung | Handwerkerschmutz, Schutzfolien und Etiketten nach Bau oder Renovierung | einmalig | Einzelauftrag |
Bei der Glasreinigung zählt zusätzlich der Lohn: Für Glas- und Fassadenreinigung gilt die Lohngruppe 6 mit einem höheren Mindestlohn als für die Innen- und Unterhaltsreinigung in Lohngruppe 1. Die aktuellen Beträge stehen beim Tariflohn Gebäudereinigung. Kalkuliere zusätzlich vereinbarte Fensterreinigung mit ihrer Arbeitszeit und dem für die Kraft maßgeblichen Lohn.
Im Vertrag festhalten, was nicht dazugehört
Schreib neben dem Leistungsverzeichnis auch auf, was nicht enthalten ist. So hältst du fest, welche Leistungen zusätzlich beauftragt werden müssen. Diesen Text kannst du übernehmen und an dein Objekt anpassen:
Nicht im Monatspreis der Unterhaltsreinigung enthalten:
- Glasreinigung von Fenstern, Glasflächen und Rahmen (Ausnahme: Fingerabdrücke an Glastüren im Griffbereich).
- Grund- und Zwischenreinigung von Böden sowie die Tiefenreinigung textiler Beläge.
- Sonderreinigung außergewöhnlicher Verschmutzungen, z. B. Graffiti, Kaugummi, Filzstift, Absatzstriche, Spinnweben über 3 m Höhe.
- Innenreinigung von Kühlschränken, Spülmaschinen und Computern.
- Reinigung von Flächen, die nicht freigeräumt sind; Unterlagen und persönliche Gegenstände werden nicht bewegt.
- Verbrauchsmaterial (Toilettenpapier, Handtuchpapier, Seife) stellt der Auftraggeber; das Nachfüllen ist enthalten.
- Zusätzliche Leistungen werden vor der Ausführung schriftlich mit Preis beauftragt.
Bestellt dein Kunde eine dieser Leistungen, legst du sie als eigene Position an: Glasreinigung mit Turnus und Preis je Reinigung, Grundreinigung als einmaligen Betrag mit Termin. Wie du einmalige Arbeiten bepreist, steht unter Grundreinigung kalkulieren. Wie du prüfst, ob die vereinbarten Arbeiten erledigt sind, und was bei einer Beanstandung gilt, zeigt die Qualitätskontrolle in der Reinigung mit Prüfliste je Raum. Laufzeit, Kündigung, Schlüssel und Preisanpassung regelt der Reinigungsvertrag mit Mustertext.
Arbeitsauftrag und Arbeitsschutz: was eine Reinigungskraft nicht macht
Welche Flächen gereinigt und welche Gegenstände bewegt werden, vereinbarst du mit dem Kunden. Zusätzlich gelten die Regeln zum Arbeitsschutz. Beides gibst du deinen Kräften in der Arbeitsanweisung für das Objekt und in der Unterweisung mit.
Aus dem Vertrag mit dem Kunden
- Arbeiten außerhalb des Leistungsverzeichnisses ohne Auftrag. Bittet der Kunde vor Ort um die Fenster, meldet die Kraft das dir. Sonst erbringt dein Betrieb eine Zusatzleistung ohne vereinbarten Preis, und die Zeit fehlt für die vereinbarten Räume.
- Unterlagen, Bildschirme und persönliche Gegenstände bewegen, wenn der Vertrag nur freigeräumte Flächen vorsieht, wie im Ausschluss-Text oben.
Aus dem Arbeitsschutz
- Reinigungsmittel mischen oder in Getränkeflaschen umfüllen. Reinigungs- und Pflegemittel dürfen in der Regel nicht gemischt werden, auch nicht bei der Entsorgung von Resten. Umgefüllt wird in gekennzeichnete Gebinde, die Flotte wird mit kaltem Wasser angesetzt (DGUV Regel 101-605, S. 19).
- Arm- und Handschmuck tragen (DGUV Regel 101-605, S. 18).
- Auf Leitern ohne sicheren Stand arbeiten. Als Arbeitsplatz sind tragbare Leitern nur zulässig, wenn beide Füße auf einer Stufe oder Plattform stehen; die Standhöhe ist in der Regel auf 2 m begrenzt (DGUV Regel 101-605, S. 41).
Die Grundsätze der Reinigung: der Sinnersche Kreis
Der Sinnersche Kreis beschreibt vier Faktoren des Reinigungserfolgs: Chemie, Mechanik, Temperatur und Zeit (RAL-Merkblatt, S. 3).
- Chemie: das Reinigungsmittel und seine Dosierung.
- Mechanik: Wischen, Bürsten, Scheuern, Maschine.
- Temperatur: die Temperatur der Reinigungslösung.
- Zeit: wie lange das Mittel einwirkt und wie lange gearbeitet wird.
Wird ein Faktor kleiner, muss ein anderer größer werden. Wer einen Flurboden mit der Scheuersaugmaschine statt mit dem Mopp reinigt, braucht für dieselbe Fläche weniger Zeit. Die RAL-Gütegemeinschaft Gebäudereinigung ergänzt den Kreis um Mensch, Qualität und Umwelt und leitet daraus ab, dass es keine allgemeingültigen Leistungswerte geben kann; sie empfiehlt, Leistungswerte für jedes Objekt einzeln zu ermitteln (Merkblatt Leistungszahlen, S. 3).
Unterhaltsreinigung in Facento
In Facento legst du je Bereich fest, wie oft er gereinigt wird, zum Beispiel Sanitär 5× bei 3× im Objekt; nur dieser Bereich wird so oft berechnet. Zusatzleistungen wie Winterdienst legst du als eigene Position im selben Angebot an, mit eigenem Preis je Stunde, je Einsatz oder je Stück.
Aus dem angenommenen Angebot erstellst du einen Serviceplan; die Reinigungskraft sieht ihre Einsätze am Handy. In Facento heißt der Turnus „Rhythmus“. Den Ablauf zeigt die Seite So funktioniert Facento.
Häufige Fragen zur Unterhaltsreinigung
Was ist eine Unterhaltsreinigung und was beinhaltet sie?
Unterhaltsreinigung ist die Reinigung, die sich in festen Abständen wiederholt und den Schmutz aus der normalen Nutzung entfernt. Typisch sind Abfall leeren, Böden saugen oder wischen, Tische und Griffbereiche abwischen, Sanitärräume und Teeküchen reinigen und Hygieneartikel nachfüllen. Was genau dazugehört und wie oft, steht je Raum im Leistungsverzeichnis.
Was ist der Unterschied zwischen Unterhaltsreinigung und Grundreinigung?
Die Unterhaltsreinigung wiederholt sich in festen Abständen und entfernt den laufend anfallenden Schmutz. Die Grundreinigung findet in größeren Abständen statt und entfernt haftenden Schmutz und abgenutzte Pflegefilme, die die Unterhaltsreinigung nicht mehr schafft. Sie wird gesondert beauftragt und gesondert kalkuliert.
Gehört Fensterputzen zur Unterhaltsreinigung?
Nein, in der Regel nicht. Glas- und Rahmenreinigung sind laut den Begriffserklärungen des KIT nicht Bestandteil der Unterhaltsreinigung. Vereinbare sie als eigene Position mit eigenem Turnus; für Beschäftigte in der Glasreinigung gilt der höhere Mindestlohn der Lohngruppe 6.
Wie oft wird eine Unterhaltsreinigung gemacht?
Der Turnus richtet sich nach Nutzung, Verschmutzung und vereinbartem Leistungsumfang. Die KIT-Intervalle auf dieser Seite sind ein Beispiel für Hochschulräume und reichen von einer bis fünf Vollreinigungen pro Woche; vereinbare die Häufigkeit für dein Objekt je Raum.
Was darf eine Reinigungskraft nicht machen?
Welche Arbeiten dazugehören und welche Gegenstände bewegt werden, vereinbarst du mit dem Kunden; Arbeiten außerhalb des Leistungsverzeichnisses macht die Kraft nur nach Auftrag. Der Arbeitsschutz nach DGUV Regel 101-605 verbietet unter anderem, Reinigungsmittel zu mischen, sie in Getränkeflaschen umzufüllen und auf Leitern ohne sicheren Stand zu arbeiten.
Welche vier Faktoren beschreibt der Sinnersche Kreis?
Chemie, Mechanik, Temperatur und Zeit bestimmen gemeinsam den Reinigungserfolg; wer einen Faktor verringert, muss einen anderen erhöhen.
Quellen
Redaktion Facento, Stand 9. November 2026. Die Beispielflächen im Abschnitt Turnus sind erfunden; Arbeiten und Ausschlüsse je Raum sind von uns zusammengestellte typische Inhalte, keine Norm.
- Ausschreibungsvorlage Unterhaltsreinigung, Version 04, Mai 2015, Definition der Reinigungsverfahren: Unterhalts-, Zwischen-, Grund-, Sonder- und Baufeinreinigung (S. 12 bis 14).
- Gemeinde Egelsbach: Definitionen der Leistungsarten (Vergabeunterlage): Umfang der Unterhaltsreinigung, Zwischen- und Sonderreinigung (S. 2 bis 4), Sichtreinigung (S. 5).
- Karlsruher Institut für Technologie: Erklärung zu Fachbegriffen der Gebäudereinigung: 1- bis 5-mal pro Woche, Ausschluss von Glas-, Grund- und Zwischenreinigung (S. 1), Standardintervalle je Raumgruppe (S. 2).
- RAL-Gütegemeinschaft Gebäudereinigung: Empfehlungen zur Ermittlung von Leistungszahlen in der Unterhaltsreinigung, Juli 2020: Sinnerscher Kreis und Einflussfaktoren (S. 3), Leistungswert und Leistungsumfang (S. 4).
- DGUV Regel 101-605 Branche Gebäudereinigung, Februar 2020: Schmuck (S. 18), Umgang mit Reinigungsmitteln (S. 19), Leitern (S. 41).
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