Raumbuch für die Gebäudereinigung

Was gehört je Raum ins Raumbuch?

Diese sieben Angaben bilden die Grundlage der Kalkulation. Für das Leistungsverzeichnis ergänzt du die vereinbarten Arbeiten je Raumart. Alles Weitere, etwa Schlüssel, Alarmanlage und Ansprechperson, gilt für das ganze Objekt und steht in der Objektaufnahme.

Büro und Sanitär brauchen unterschiedliche Leistungswerte; Ausstattung, vereinbarte Arbeiten und Verschmutzung beeinflussen die benötigte Zeit zusätzlich. Die RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung nennt für Büros 160 bis 230 m² pro Stunde, für Toiletten und Waschräume 60 bis 90 m² pro Stunde (GGGR-Merkblatt Leistungszahlen, Juli 2020). Mit den hier gewählten unteren Spannenwerten braucht dieselbe Fläche im WC rechnerisch rund 2,7-mal so viel Zeit wie im Büro. Darum steht jede Raumart in einer eigenen Zeile, auch wenn der Raum klein ist.

Für die Kalkulation kannst du Räume zusammenfassen, wenn Raumart, Leistungswert, vereinbarte Arbeiten und Turnus übereinstimmen, etwa „Büros 1.02 bis 1.04, 74 m²“. Halte die einzelnen Raumnummern fest; für Einweisung und Reklamation brauchst du sie.

Raumbuch-Vorlage für Excel

Die Vorlage hat die Spalten aus der Tabelle oben und ist mit dem Beispielbüro dieser Seite gefüllt. Über der Raumliste stehen Objekt, Adresse, Aufnahmedatum, Stand und die Objektbesuche im Jahr. Je Raum rechnet die Vorlage die Termine im Jahr als Turnus × 52; die überschreibst du mit den vereinbarten Terminen. In der letzten Spalte markierst du jede Zeile als „offen“ oder „geprüft am“.

Der Turnus lässt sich als ganze Zahl von 0 bis 7 Reinigungen je Woche eintragen. Andere Intervalle, etwa alle zwei Wochen, erfasst du über die vereinbarten Termine im Jahr. Die Raumart wählst du aus einer Liste; dazu trägt die Tabelle den Leistungswert ein, das untere Ende der GGGR-Spanne, und rechnet Minuten je Reinigung, Stunden im Monat und den Monatspreis mit deinem Stundensatz. Den Leistungswert überschreibst du, sobald du eigene Werte gemessen hast.

So füllst du die Vorlage beim ersten Objekt

1. Vor der BegehungGrundriss oder Flächenliste vom Kunden besorgen, Laser-Entfernungsmesser oder Maßband einpacken, Kopf der Vorlage ausfüllen.
2. Räume nummerierenRaumweise durchgehen, die Nummer von der Tür oder aus dem Plan übernehmen und je Raum eine Zeile anlegen, auch für Räume, die nicht gereinigt werden.
3. MessenUnregelmäßige Räume in Rechtecke teilen, Länge × Breite je Teilfläche messen und addieren. Ziehst du die Grundfläche einer Einbauküche ab, notierst du das in den Besonderheiten.
4. Raumart, Belag, AusstattungRaumart aus der Liste wählen, Belag und gezählte Ausstattung eintragen, Fotos von Auffälligem machen.
5. Offenes markierenWas du nicht messen oder klären konntest, etwa ein verschlossener Raum, bleibt in der letzten Spalte „offen“.
6. Prüfen, bevor du rechnestJede Raumnummer nur einmal. Für jeden vereinbarten Raum sind Fläche und Turnus eingetragen; ausgenommene Räume kennzeichnest du als „nicht vereinbart“ und setzt ihren Turnus sowie die Termine im Jahr auf 0, damit sie nicht mitgerechnet werden. Summe der Flächen gegen den Plan abgeglichen, Leistungswerte als Startwert oder eigener Messwert erkennbar, keine Zeile mehr „offen“. Danach Turnus und Termine mit dem Auftraggeber abstimmen.

Vorlage kostenlos herunterladen (.xlsx) ohne Anmeldung; zwei Blätter: Raumbuch mit 60 Zeilen, Leistungswerte je Raumart; öffnet auch in LibreOffice und Google Tabellen

Speichere vor Änderungen eine Kopie. Ändere zuerst Räume, Flächen, Turnusse und deinen Stundensatz und rechne danach eine Raumzeile mit den Formeln unter Vom Raumbuch zum Preis nach. Den mit dem Kunden abgestimmten Stand bewahrst du getrennt vom Arbeitsstand auf.

Beispiel: Raumbuch für ein kleines Büro

Ein fiktives Objekt: die Etage einer Steuerkanzlei, zehn Räume, Reinigung montags bis freitags. Büros dreimal, Besprechung zweimal, WCs, Teeküche, Empfang und Flur fünfmal, Archiv einmal je Woche. Die Leistungswerte sind das untere Ende der GGGR-Spanne je Raumgruppe, nicht gemessen.

Auf kleinen Bildschirmen: Tabelle seitlich schieben.

WCs und Teeküche haben zusammen 20 m², 12 % der Fläche, und brauchen 6,32 Stunden im Monat, 37 % der Raumstunden. Rechnest du WCs und Teeküche bei gleichem Turnus mit dem Büro-Leistungswert, unterschätzt du ihren Zeitbedarf.

Montags und mittwochs sind alle Räume außer Besprechung und Archiv dran: rund 55 Minuten. Freitags kommt das Archiv dazu, rund 58 Minuten; dienstags und donnerstags sind es mit der Besprechung rund 35 Minuten. Diese Zeiten prüfst du bei den ersten Reinigungen mit der Uhr; liegen sie deutlich daneben, korrigierst du die Leistungswerte im Raumbuch und nicht nur den Preis.

Vom Raumbuch zum Preis

1. Minuten je Reinigung = Fläche ÷ Leistungswert × 60Teeküche: 10 m² ÷ 80 m²/h × 60 = 7,5 Minuten.
2. Stunden im Monat = Fläche ÷ Leistungswert × Turnus je Woche × 52 ÷ 12Teeküche: 10 ÷ 80 × 5 × 52 ÷ 12 = 2,71 Stunden. Alle zehn Räume zusammen: 17,22 Stunden.
3. Rüstzeit nicht doppelt zählenDie GGGR-Leistungszahlen enthalten Rüst- und Wegezeiten bereits anteilig (Merkblatt, S. 4 bis 5). Mit diesen Werten kommt keine Rüstzeit dazu; im Beispiel bleibt es bei 17,22 Stunden im Monat. Eine eigene Rüstzeit je Besuch setzt du nur an, wenn deine eigenen Leistungswerte ohne diese Zeiten gemessen sind.
4. Mit dem Stundensatz bewertenStunden im Monat × 34,10 €: Mit ungerundeten Zwischenwerten ergeben sich 587,20 € im Monat ohne Umsatzsteuer. Die angezeigten Stunden sind gerundet. Die 34,10 € sind der Beispiel-Stundensatz aus Stundenverrechnungssatz berechnen; darin stecken Lohn, Lohnnebenkosten, Gemeinkosten und Gewinn.

Anfahrt ist noch nicht eingerechnet; wie du Fahrtkosten je Besuch in den Monatspreis rechnest, zeigt das Rechenbeispiel zur Unterhaltsreinigung mit Fahrtkosten. Der Beispiel-Stundensatz enthält bereits einen Ansatz für Reinigungsmittel und Verbrauchsmaterial. Feiertage und Schließzeiten sind mit 52 Wochen nicht abgezogen; wie du sie mit dem Kunden vereinbarst, steht unter Abstimmen und ändern. Woher eigene Leistungswerte statt der GGGR-Spannen kommen, steht unter Leistungswerte ermitteln.

Aus dem Raumbuch wird danach das Leistungsverzeichnis: Für jede Raumgruppe legst du fest, welche Arbeiten an welchen Tagen erledigt werden. Für das Beispielbüro sieht das so aus (Beispiel, keine Vorgabe):

Ob die Startwerte zu diesen Arbeiten passen, zeigt erst die Probereinigung mit der Uhr.

Was du ins erste Angebot übernimmst

• Objekt und abgestimmten Raumbuchstand, etwa „Raumbuch Stand 2 vom …“
• vereinbarte Arbeiten und Reinigungstage aus dem Leistungsverzeichnis
• ausgeschlossene Leistungen
• Monatspreis ohne Umsatzsteuer, ergänzt um die Anfahrt
• wie Feiertage und Schließzeiten behandelt werden
• wer Toilettenpapier und Seife stellt

Wie das als fertiges Angebot aussieht, zeigt das Musterangebot für die Gebäudereinigung.

Raumbuch im Browser: dein Objekt durchrechnen

Das Raumbuch startet mit dem Beispiel. Ändere Räume, Flächen und Turnus oder füge Räume hinzu; der Leistungswert springt beim Wechsel der Raumart auf den GGGR-Startwert und lässt sich überschreiben. Der Rechner zählt je Raum Turnus × 52 Termine; ausfallende Termine trägst du in der Vorlage ein. Rüstzeit steht auf 0, weil die GGGR-Startwerte sie schon enthalten. Die Eingaben bleiben in deinem Browser.

Typische Fehler bei der Aufnahme

1. Flächen aus dem Bauplan oder Mietvertrag übernehmen.Übernimm Plan- und Mietflächen erst nach dem raumweisen Abgleich. Welche Flächen du abziehst oder ergänzt, steht unter Welche Fläche gehört ins Raumbuch?
2. Einen Turnus für das ganze Objekt ansetzen.Werden die Büros dreimal und die WCs fünfmal in der Woche gereinigt, gehört das in getrennte Zeilen. Sonst rechnest du die Büros zu oft oder die WCs zu selten.
3. Räume ohne Nummer.„Büro links hinten“ ist ohne Grundriss oder eindeutige Nummer schwer zuzuordnen. Übernimm die Nummern an der Tür; fehlen sie, vergib eigene und trage sie in einen Grundriss ein.
4. Den Bodenbelag nicht notieren.Notiere den Bodenbelag und das vereinbarte Reinigungsverfahren; beides beeinflusst Mittelwahl und Zeitbedarf.
5. Kleine Sanitärräume nur nach Fläche rechnen.Ein WC mit 5 m² besteht vor allem aus Becken, Urinal, Waschbecken und Spiegel. Zähle die Sanitärobjekte mit und prüfe die Zeit je Raum bei einer Probereinigung.
6. Nicht gereinigte Räume weglassen.Nicht vereinbarte Räume ebenfalls erfassen und kennzeichnen, wie im Prüfschritt unter So füllst du die Vorlage.
7. Glas und Sonderarbeiten in die Raumfläche rechnen.Fenster, Glastüren und Grundreinigung haben eigene Leistungswerte und eigene Turnusse. Halte sie im Raum als Besonderheit fest und rechne sie getrennt: Glas wie unter Glasreinigung kalkulieren, einmalige Arbeiten wie unter Grundreinigung kalkulieren.

Abstimmen und ändern

Geh das Raumbuch vor dem Angebot mit dem Auftraggeber durch: Stimmen Räume und Flächen, welcher Raum wird wie oft gereinigt, welche Räume sind ausgenommen, in welchem Zeitfenster wird gereinigt. Kläre dabei, ob Termine an Feiertagen und in Betriebsferien entfallen, nachgeholt oder ausgeführt werden. Ergänze im Kopf das Datum der Abstimmung mit dem Auftraggeber.

Entfallen Termine ersatzlos, zählst du die vereinbarten Reinigungstermine je Raum beziehungsweise Turnus: Stunden im Monat = Zeit je Reinigung × Termine im Jahr ÷ 12. Eine gemeinsame Zahl von Reinigungswochen passt nur, wenn die Ausfälle alle Turnusse gleich treffen. Ein Beispiel: Im Beispielbüro fallen im Jahr 8 Reinigungstage ersatzlos aus, 5 an einem Montag oder Mittwoch und 3 an einem Dienstag oder Donnerstag (Beispielwerte).

Die Büros verlieren nur die 5 Tage an Montag und Mittwoch, die Besprechung nur die 3 an Dienstag und Donnerstag, das Archiv keinen. Mit ungerundeten Zwischenwerten sinkt der Monatsbedarf von 17,22 auf 16,69 Stunden und der Preis von 587,20 € auf 569,16 €. In der Vorlage trägst du die vereinbarten Termine je Zeile ein.

Ändert sich später etwas, etwa ein Raum kommt dazu oder die Büros sollen fünfmal statt dreimal gereinigt werden, ändere die Zeile, zähl den Stand hoch und rechne den Preis neu. Die geänderte Leistung schickst du dem Kunden als Nachtrag zum Angebot; wie du die zusätzliche Zeit in Geld umrechnest, zeigt das Leistungsverzeichnis bei Änderungen. Alte Stände bewahrst du auf; sie zeigen bei einer Reklamation, was zu welchem Zeitpunkt vereinbart war.

Welche Fläche gehört ins Raumbuch?

Prüfe bei übernommenen Flächenangaben, welche Flächendefinition zugrunde liegt. Für deine Kalkulation brauchst du die tatsächlich vereinbarte Reinigungsfläche. Steht etwa „Netto-Raumfläche nach DIN 277“ auf dem Plan, sind darin Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche zusammengefasst; darin können also auch Räume stecken, die du nicht reinigst.

• Abziehen: nur die Grundfläche fest eingebauter Möbel, unter denen keine Bodenreinigung vereinbart ist, etwa eine Einbauküche. Die Reinigung ihrer Oberflächen bleibt als Arbeit erfasst. Technikräume, die du nicht betrittst, bekommen eine Zeile als „nicht vereinbart“.
• Hinzunehmen: Verkehrsflächen wie Flure, Windfang, Treppen und Aufzug, wenn sie gereinigt werden. Prüfe, ob sie in der übernommenen Fläche enthalten sind. Vereinbarte Außenflächen wie der Eingangsbereich vor der Tür bekommen ebenfalls eine eigene Zeile.
• Getrennt erfassen: Glas, Fensterbänke und Sonderflächen, die einen eigenen Leistungswert haben.

Bekommst du ein fertiges Raumbuch vom Kunden, prüfe bei der Begehung einige Räume nach, vor allem Sanitär und Verkehrsflächen. Bei einer öffentlichen Ausschreibung meldest du Abweichungen vor der Angebotsabgabe über den vorgesehenen Rückfrageweg. Welche Flächen du deinem Angebot zugrunde legst, richtet sich nach den Vergabeunterlagen und den Antworten der Vergabestelle.

Raumbuch, Objektaufnahme, Leistungsverzeichnis

Das Raumbuch ist der raumweise Teil der Objektaufnahme. Das Leistungsverzeichnis baut darauf auf, und die Prüfliste der Qualitätskontrolle fragt je Raum ab, was dort vereinbart ist. Dieselbe Raumnummer in allen drei Unterlagen spart bei jeder Reklamation das Suchen.

Raumbuch in Facento

In Facento entspricht das Raumbuch den Bereichen der Objektaufnahme. Jeder Bereich hat Namen, Bereichsart (Büro, Besprechungsraum, Sanitär, Küche, Flur, Eingang, Treppenhaus, Lager, Praxis, Glasflächen oder Sonstiges) und Größe in m², bei Sanitär die Zahl der WCs, dazu die Leistungen und wie oft der Bereich gereinigt wird. Aufwandstreiber, Hinweise zum Material, offene Punkte und Fotos hängen am Bereich.

Leistungswerte stellst du je Bereichsart einmal ein und überschreibst sie je Fläche. Jeder Bereich wird in seinem eigenen Rhythmus berechnet, etwa Sanitär fünfmal bei dreimal im Objekt. Aus der Aufnahme entstehen Kalkulation und Angebot, nach der Annahme der Serviceplan mit den Aufgaben je Einsatz. Dein eigenes Raumbuch überträgst du als Bereiche, gleichartige Räume auch zusammengefasst. Bei einer Ausschreibung fügst du auf der Los-Seite die Vergabeunterlagen hinzu (ZIP, PDF, XLSX, DOCX); Facento liest darin Raumlisten und Angaben zu Flächen und Turnus und schlägt Bereiche, Flächen und Turnus vor, die du bestätigst. Den Ablauf zeigt Objektaufnahme in Facento.

Quellen

Redaktion Facento, Stand 9. November 2026. Beispielobjekt, Flächen, Turnus und Arbeiten sind von uns erfundene Beispielwerte, keine Kundendaten. Der Beispiel-Stundensatz stammt aus unserer Beispielrechnung Stundenverrechnungssatz berechnen; er ist kein Marktpreis.

• RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung: Merkblatt Leistungszahlen in der Unterhaltsreinigung, Juli 2020, Raumgruppen der allgemeinen Verwaltung; die Spannen aller Raumgruppen stehen unter Leistungswerte nach Raumtyp.
• BriefBuilder: Room data sheets explained, Raumbuch in der Bauplanung.
• DIN 277:2021-08, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau (Inhaltsverzeichnis beim DIN).

Weiter: aus dem Raumbuch das Leistungsverzeichnis →